Kira hukukunda taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kira bedelinin değişen ekonomik koşullara ve emsallere göre yeniden belirlenmesi taleplerinden doğmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmelerinin imza tarihinden itibaren beş yıl geçmesiyle birlikte kira bedelinin yalnızca endeksle (TÜFE) sınırlı kalmayıp, emsaller ve hakkaniyet (hak ve nesafet) kriterlerine göre tespiti dava edilebilmektedir. Ancak uygulamada, uzun yıllardır devam eden kiracılık ilişkilerinde tarafların dönem dönem miktar güncellemesi yapmak veya mevcut durumu yazılı hale getirmek amacıyla imzaladıkları “yenileme (tecdit) sözleşmeleri”, beş yıllık yasal sürenin sıfırlanıp sıfırlanmadığı sorusunu beraberinde getirmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/3450 Esas ve 2026/1141 Karar sayılı güncel bozma ilamı, yenilenen sözleşmeler karşısında gerçek kiracılık süresinin nasıl hesaplanması gerektiğini ve usul hukukundaki “hâkimin davayı aydınlatma ödevi” ile maddi gerçeğe nasıl ulaşılacağını net bir biçimde ortaya koymaktadır.
Uyuşmazlığın Arka Planı ve Derece Mahkemelerinin Şekli Yaklaşımı
Dava konusu somut olayda kiraya veren (davacı), kiracının ilgili taşınmazda 2005 yılından beri kesintisiz olarak faaliyet gösterdiğini, ödenmekte olan aylık net 22.310,00 TL kira bedelinin bölgedeki rayiçlerin çok altında kaldığını ileri sürerek, 01.05.2021 tarihinden itibaren kira bedelinin net 39.000,00 TL olarak tespitini talep etmiştir. Davalı kiracı ise süresi içerisinde davaya cevap vermemiştir.
Yargılama sırasında ilk derece mahkemesi, dosyada mevcut olan en son sözleşmenin 01.05.2018 başlangıç tarihli olduğunu tespit etmiştir. Mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenen “taraflarca getirilme ilkesi” gereğince, hâkimin tarafların ileri sürmediği vakıaları ve delilleri resen dikkate alamayacağını; davacının kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı yönündeki iddiasını sunduğu delillerle ispatlayamadığını kabul etmiştir. Dolayısıyla, 2018 tarihli sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıllık yasal sürenin geçmediği gerekçesiyle davanın hak ve nesafete göre değil, yalnızca sözleşmedeki endeks (TÜFE) artış şartına göre hesaplanması gerektiğine hükmetmiş; Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Hukuki Değerlendirmesi
Davacı vekilinin temyiz başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, derece mahkemelerinin tamamen şekli ve eksik incelemeye dayalı hükmünü hukuka aykırı bularak bozmuştur. Yüksek mahkemenin kararında öne çıkan temel hukuki kriterler şunlardır:
1. Hâkimin Davayı Aydınlatma Ödevi (HMK m. 31)
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin “taraflarca getirilme ilkesini” aşırı katı ve şekli yorumlayarak hata yaptığını belirtmiştir. Davacı, dava dilekçesinde açıkça “15 yıllık kiracılık” vakıasını ileri sürmüş ve yargılama aşamasında bu iddiayı destekleyen eski tarihli kira sözleşmelerini dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda mahkemenin görevi, sunulan bu delilleri tamamen göz ardı etmek değil, tartışmak ve değerlendirmektir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31. maddesi uyarınca hâkim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda maddi veya hukuki açıdan belirsiz ya da çelişkili gördüğü hususlar hakkında taraflara açıklama yaptırabilir ve soru sorabilir. Mahkeme, dava dilekçesindeki “15 yıllık kiracılık” beyanı ile dilekçeye eklenen “2018 tarihli yeni sözleşme” arasındaki ilişkiyi, davayı aydınlatma görevi kapsamında incelemekle yükümlüdür.
2. Yenileme Sözleşmelerinin 5 Yıllık Süreye Etkisi
Yüksek mahkeme, uygulamada sıkça yapılan bir hataya dikkat çekerek emsal niteliğinde bir kriter getirmiştir: Taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken imzalanan yeni tarihli sözleşmeler, kural olarak birer “yenileme / tecdit” sözleşmesidir. Bir sözleşmenin yenilenmiş olması, ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen toplam süreyi ortadan kaldırmaz.
Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi, mahkemenin yapması gereken iki aşamalı bir denetim söz konusudur: