⚖️ Yaşlılık ve Hastalık Nedeniyle Kısıtlama (TMK m. 408) ve Vasi Tayini 

📌 ÖNEMLİ MESLEKİ NOT: Türk Medeni Kanunu’nun 408. maddesi uyarınca; yaşlılığı, engelliliği, deneyimsizliği veya ağır hastalığı sebebiyle işlerini gerektiği gibi yönetemediğini ispat eden her ergin, kısıtlanmasını talep edebilir. Uygulamada, kısıtlı adayının fiziki veya akli durumu sebebiyle kendi işlerini göremeyecek durumda olması halinde mahkeme, tam teşekküllü bir devlet hastanesinden veya Adli Tıp Kurumu’ndan sağlık kurulu raporu (vasi tayini raporu) celbeder. Ayrıca kısıtlı adayının mahkemece dinlenmesi (TMK m. 408 gereği beyanının alınması) zorunludur; adayın hastanede veya yatağa bağımlı olması durumunda hakim, naip hakim veya istinabe yoluyla adayı bulunduğu yerde bizzat dinler. Vasi olarak atanacak kişinin, kısıtlı adayı ile arasında menfaat çatışması bulunmayan ve onun bakımıyla en iyi şekilde ilgilenebilecek yakın akrabalarından (özellikle altsoydan) seçilmesine öncelik verilir.

⚖️ 1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

  • Görevli Mahkeme: TMK m. 397 uyarınca, vesayet işlerinde mutlak görevli makam Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir (Vesayet Makamı).

  • Yetkili Mahkeme: TMK m. 411 uyarınca, vesayet işlerinde kesin yetki kuralı mevcut olup, yetkili mahkeme kısıtlanacak kişinin yerleşim yeri mahkemesidir. Kısıtlı adayının yerleşim yeri değişmedikçe yetki kamu düzenine ilişkin olarak uygulanır.

⏰ 2. Tedbir Talepleri ve İlan

  • Yargılama süresinde kısıtlı adayının mal varlığının korunması, banka hesaplarının kötüye kullanılmaması ve taşınmazlarının devredilmemesi için tapu siciline ve bankalara ivedilikle “Kısıtlılık Şerhi/Tedbir Konulması” yönünde ara karar kurulması talep edilmelidir.

  • Kısıtlama kararı kesinleştiğinde, durum kısıtlının yerleşim yeri ile nüfusa kayıtlı olduğu yerde ilan olunur (TMK m. 410).

⚖️10 Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Tahliye Davası 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı sözleşme süresi bitse dahi istemediği müddetçe (belirli istisnalar dışında) sözleşme kendiliğinden yıldan yıla uzar. Ancak kanun, mülkiyet hakkını korumak amacıyla kiralayana hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde düzenlenen bu hakka halk arasında “10 yıllık uzama süresi sebebiyle tahliye” denir.

Bu dava tipinde en kritik unsur, sürelerin ve tarihlerin milimetrik hesaplanmasıdır. Bir günlük hata dahi davanın usulden reddedilmesine yol açar.

1. Temel Şartlar Nelerdir?

Bir kiracıyı bu maddeye dayanarak tahliye edebilmek için şu 3 şartın bir arada bulunması gerekir:

  1. Sözleşme Süresinin Bitmesi: Sözleşmede kararlaştırılan sürenin (örneğin 1 yıllık veya 5 yıllık) dolmuş olması gerekir.

  2. 10 Yıllık Uzama Süresinin Tamamlanması: Sözleşme süresi bittikten sonra, sözleşmenin kendiliğinden 10 yıl boyunca yıldan yıla uzamış olması gerekir. (Yani toplamda: Sözleşme Süresi + 10 Yıl geçmiş olmalıdır).

  3. 11. Uzama Yılı İçin İhtar Şartı: 10 yıllık uzama süresi bittikten sonra takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline ulaşacak şekilde fesih ihbarnamesi gönderilmelidir.

2. Süre Hesabı Nasıl Yapılır? 

Süre hesabında en çok yapılan hata, 10 yıllık süreyi sözleşme tarihinden itibaren başlatmaktır. 10 yıllık süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten değil, sözleşme süresinin BİTTİĞİ tarihten itibaren başlar.

Örnek Hesaplama:

  • Sözleşme Başlangıç Tarihi: 01 Ocak 2015

  • Sözleşme Süresi: 1 Yıl (Belirli Süreli)

  • Sözleşmenin Bitiş Tarihi: 01 Ocak 2016 (10 yıllık uzama süresi bu tarihte başlar).

  • 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolduğu Tarih: 01 Ocak 2026

  • Tahliye İstenebilecek Yeni Dönem Başlangıcı: 01 Ocak 2026 – 01 Ocak 2027 dönemi.

İhtarname ve Dava Takvimi:

  • Sözleşme dönemi 01 Ocak 2027’de biteceği için, ihbarnamenin bu tarihten en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.

  • Son Tebliğ Tarihi: 01 Ekim 2026 (Bu tarihten önce kiracının eline geçmelidir).

  • Dava Açma Süresi: 01 Ocak 2027 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

(Not: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde başlangıçtan itibaren 10 yıl geçmesiyle bu hak doğar, ancak fesih dönemleri ve ihtar süreleri farklı hesaplanır).

3. Fesih İhbarnamesi Hazırlanırken Dikkat Edilecekler

  • Yazılılık Şartı: TBK m. 348 uyarınca, fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. İleride ispat sorunu yaşamamak için mutlak surette Noter kanalıyla “Terkidatlı İhtarname” olarak gönderilmelidir.

  • Tebliğ Zamanı: İhtarın noterden çekildiği tarih değil, kiracının eline ulaştığı (tebliğ edildiği) tarih esas alınır. Bu yüzden 3 aylık sürenin sınırında değil, çok daha öncesinde ihtarname gönderilmelidir.

  • Gerekçe: İhtarnamede ve davada mülk sahibinin ihtiyacı, tadilat veya haklı sebep gösterme zorunluluğu yoktur. Sadece “TBK 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle sözleşmenin yenilenmeyeceği” beyanı yeterlidir.

4. Dava Süreci ve Görevli Mahkeme

  • Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

  • Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi.

  • Arabuluculuk Şartı: Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuk faaliyeti olumsuz sonuçlandıktan sonra tahliye davası açılabilir.

⚖️Kira Tespit Davası Nedir, Nasıl Açılır?

Kira tespit davası; mevcut kira bedelinin, değişen ekonomik koşullar, enflasyon, emsal rayiçler ve hakkaniyet gereği yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Genellikle menfaatler dengesi bozulan kiralayan (malik) tarafından açılsa da kiracı tarafından da açılması mümkündür.

❓ Bu Davayı Açmak İçin “5 Yıl” Şartı Nedir?

  • İlk 5 Yıl İçinde: Kira bedeli, taraflar arasında aksine bir anlaşma yoksa en fazla bir önceki yılın TÜFE (12 aylık ortalama) oranında artırılabilir. Bu süreçte hakim müdahalesiyle rayiç bedel tespiti istenemez.

  • 5 Yıl Dolduktan Sonra: Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, artık TÜFE üst sınırı uygulanmaz. Hakim; emsal kira bedellerini, enflasyonu, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek yeni dönemin kirasını serbestçe belirler.

⏳ Dava Açma Zamanı ve İhtar Şartı Var Mıdır?

  • Kira tespit davası her zaman açılabilir.

  • Ancak, belirlenecek yeni kiranın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için; ya yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açılmış olmalı ya da bu süre zarfında kiracıya artış talebini içeren yazılı bir ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır.

⚖️ Mahkeme Yeni Kirayı Belirlerken Hangi Kriterlere Bakar?

  1. Emsal Rayiç Bedeller: Taşınmazın bulunduğu bölgedeki muadil dairelerin güncel kiralama bedelleri (ilanlar, bölge rayici) incelenir.

  2. Taşınmazın Özellikleri: Mecurun büyüklüğü (örn: 2+1, 3+1), yaşı, içindeki ankastre/eşya durumu, cephesi ve konumu (ulaşım, merkezi yerlere yakınlık) dikkate alınır.

  3. Hak ve Nesafet (Eski Kiracı) İndirimi: Hakim, emsal rayici belirledikten sonra, davalının “eski kiracı” olmasını göz önünde bulundurarak belirlenen bedel üzerinden mahkemece takdir edilecek oranda (genellikle %10 ila %20 arasında) bir hakkaniyet indirimi yapar.

🛑 Zorunlu Arabuluculuk Şartı

  • Dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur.

  • Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşamaz ve “Son Tutanak” imzalanırsa, bu tutanak dava dilekçesine eklenerek Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava ikame edilir.

⚖️Temerrüt Nedeniyle Tahliye ve İtirazın Kaldırılması Davaları

1. Hukuki Şartlar ve Süreç

  • Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini ödememesi halinde, alacaklı tarafından İİK m. 269 gereğince haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Kiracıya konut/işyeri kiralarında 30 günlük yasal ödeme süresi verilir.

  • Süresi içinde borç ödenmezse, kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye davası açabilir.

2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

  • Görevli Mahkeme: İcra takibinin yapıldığı yerin bağlı olduğu İcra Hukuk Mahkemesi‘dir.

  • Yetkili Mahkeme: İcra takibinin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yer mahkemesidir.

3. İcra İnkâr Tazminatı

  • Borçlunun icra takibine itirazı haksız bulunursa ve alacak likit (belirli/muayyen) ise, alacaklının talebi üzerine mahkemece borçlu aleyhine en az %20 icra inkâr tazminatına hükmedilir.